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夫妻一方擅自将房产进行抵押的行为是否有效?

2015-08-07  来自: 北京中盾(成都)律师事务所-婚姻纠纷律师网 浏览次数:308

这是一个极其复杂的问题,该问题涉及到房产的法律性质(个人财产,还是夫妻共同财产)、夫妻之间的家事代理权和表见代理、不动产的抵押登记制度、善意取得制度、主合同的法律效力等。为了便于论述,本文假定夫妻一方抵押的房产是夫妻共同财产。

在婚姻关系存续期间,夫妻双方取得的房产无论是登记在夫妻一方名下,还是登记夫妻双方名下,均属于夫妻共同财产(夫妻双方约定属于一方的除外)。夫妻双方对于该房产是共同共有关系。

我国婚姻法规定,夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。平等的处理权有二个含义,(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。由于房产属于重大的财产,在任何情况下将房产进行抵押都不会属于“日常生活需要”,夫妻双方应当协商一致,共同决定,任何一方无权单独决定。

关于部分共有人将共有财产进行抵押的法律效力, 人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十四条规定,……共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。但是,其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效。

人民法院关于贯彻执行 民法通则》若干问题的意见(修改稿)第95条规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。其他共有人明知而未提出异议的,可以认定有效。(见原89条)

因此,夫妻一方擅自将房产进行抵押的行为原则上是无效的,除非另一方知道而不提出异议。这就引发了一个问题,另一方对抵押行为提出异议,是不是一定会认定该抵押行为无效呢?答案是不一定,应当具体情况具体分析。

情形之一,夫妻一方将房产进行抵押,如果该行为构成表见代理,即使另一方对抵押行为提出异议,该抵押行为也是有效的。如果不构成表见代理,则抵押行为无效。

情形之二,根据我国《物权法》、《担保法》的规定,以建筑物进行抵押的,应当办理抵押登记。抵押合同自登记之日生效。如果当事人仅仅签订了抵押合同,但是没有进行抵押登记,该抵押合同并未生效,抵押权也未设立。

情形之三,根据我国《物权法》、《担保法》的规定,担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。如果夫妻一方将房产抵押于人,其所担保的主合同无效,则抵押合同也是无效的。

情形之四,《物权法》 百零六条规定了善意取得制度,该条的第3款规定,当事人善意取得其他物权的,参照前二款规定。这就意味着抵押权也适用善意取得制度。夫妻一方将房产进行抵押,如果抵押权人善意取得抵押权,则抵押行为有效。如果恶意取得抵押权,则抵押行为无效。善意与恶意均属于主观意识,在司法实践中,区分善意和恶意的依据是抵押权人是否尽到了注意义务。如,房产证上登记的是夫妻二人的名字,抵押权人没有调查夫妻另一方的意见而在该房产上设定抵押权,这就是恶意。

在现实生活中,还会存在其他情形,但主要的是上述几种情形。

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